房地产估价师《基本制度与政策》复习资料(83)
(二)房地产业概述
1、房地产业的概念和范围
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。具体包括土地开发、房屋建设、房地产经营管理、房屋修缮服务等等。
2、我国房地产业的改革历程
在旧的计划经济体制下,我国实行的是城市土地无偿使用和住房由国家统一建造、统一分配的住房福利制度。这种制度随着经济的发展和人口的激增,到80年代后期,已日益暴露出种种严重的弊端。首先,在土地利用方面,城市土地通过行政划拨的方式分配给使用者无偿无期限使用,土地资源浪费严重,而国家却白白流失了大量的财政收入;另一方面,由于土地未实现商业化,必然使土地使用权变相地成为一种“特权”,而真正希望用地者如境外投资者却无从取得,只能通过名义上的“合资”、“合作”来间接取得,扭曲了经济行为。其次,在住房制度方面,福利性住房使国家只有投入没有产出,背上沉重的包袱。1978年党的十一届三中全会以后,房地产制度随着经济体制改革的全面开展而进入了全新的阶段。首先是土地使用权的改革。1988年第九届人大通过了宪法修正案,明确规定了土地使用权可以依法转让。土地使用权成为一项独立的经济权利,在有效期内,可以出售、交换、赠与、出租和抵押。土地有偿使用成为房地产业发展的根本前提,有力地推动了房地产市场的发展。其次在住房改革方面,国家逐步从国家统包到国家、地方、企业、个人共同投资,到1998年下半年最终全面取消福利分房制度。第三,国家在全国各地建立了房地产交易市场,将房地产转让、出租、抵押等活动纳入到规范的市场中去。
至此,我国的房地产业基本摆脱了计划经济的桎梏,成为我国市场经济体制下的重要产业和国民经济的重要生力军。但是,房地产业毕竟是一个新兴产业,房地产市场也仍然处于完善和健全之中,需要相关配套的法律制度建设跟上去,才能保证房地产业的持久、健康地发展。
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