各方案该公司应纳土地增值税

方案一：销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元)

计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：2000万元

②房地产开发成本：8800万元

③房地产开发费用=(2000+8800)×10％=1l080(万元)

④税金：

营业税=18200×5％=910(万元)

城建税及教育费附加=910×(7％+3％)=91(万元)

印花税=18200×0．05％=9．1(万元)

土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001(万元)

⑤加计扣除=(2000+8800)×20％=2160(万元)

扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041(万元)

增值额=18200-15041=3159(万元)

增值率=3159÷15041×100％=21％<50％适用税率30％。

应纳土地增值税税额=3159×30％=947．7(万元)

方案二：

销售收入=91000×1978÷10000=17999．8(万元)

计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：2000万元

②房地产开发成本：8800万元

③房地产开发费用=(2000+8800)×10％=1080(万元)

④与转让房地产有关的税金：

营业税=17999．8×5％=899．99(万元)

城建税及教育费附加=899．99×(7％+3％)=90(万元)

印花税=17999．8×0．05％=9(万元)

土地增值税中可以扣除的税金=899．99+90=989．99(万元)

⑤加计扣除=(2000+8800)×20％=2160(万元)

扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989．99+2160=15029．99(万元)

增值额=17999．8-15029．99=2969．81(万元)

增值率=2969．81÷15029．99×100％=19．76％

根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税，所以，第二种方案不缴纳土地增值税。

比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税前利润差额

方案一所得税前利润=18200-(2000+8800+1000+1001+9．1+947．7)=4442．2(万元)

方案二所得税前利润=17999．8-(2000+8800+1000+989．99+9)=5200．81(万元)

方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以，对房地产公司更为有利的是方案二。

两种方案在所得税前利润差额=5200．81-4442．2=758．61(万元)