司法考试民法考点：不动产物权的变动

根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据这条规定，我国的不动产物权的变动采取的是登记生效主义。即不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。

同时该条还规定了“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在考试中要注意“法律另有规定的除外”的情形：

1、《物权法》第9条第二款的规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2、《物权法》第二章第三节规定的物权变动的特殊情况：

（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。

（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但是注意一点，依照上述三种情形享有不动产物权的，当事人在处分该物权时，仍需依照法律规定先办理登记，将不动产物权登记于自己名下，然后才能完成转让。未经登记，不发生物权效力。

3、根据现行法律的规定以及国家的实际情况，物权法特别规定，特别物权的变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件。这些情形主要有：

（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

（3）已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从这条规定来看，宅基地使用权不以登记为生效要件。

《物权法》及相关司法解释就不动产物权的登记方式及生效时间也作了详细规定：

1、凡是以登记为生效条件，根据《物权法》的规定，自记载于不动产登记簿时发生效力。在办理完登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《物权法》规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

2、《物权法》为了保障不动产物权变动合同中当事人的合法权益，还就不动产物权变动合同中的预告登记做了专门规定。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

3、更正登记与异议登记。更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人基于登记取得不动产登记簿上记载的物权。更正登记既可以由权利人及利害关系人提起申请，在登记簿记载的权利人同意的情况下更正；也可以是利害关系人提起申请且有证据证明登记确有错误的，登记机关作出更正登记。